宮田明典

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@houseclouver.nagoya 
文化の違いは、家ひとつとっても違いがあって、海外の家と日本の家を比べると色んな違いがあります。

その一つに、「玄関のドア」があります。現在の日本の住宅では、引戸よりもドアの方が多いですが、ほとんど外開きになっていると思います。しかし、これが海外に行くと内開きになります。

その理由として、海外では防犯上の理由だと言われています。不審者が無理矢理中に入ってこうとした時に、体重をかけて中からドアを押して閉めることが出来るからです。

それに対して日本では、外向きなのはなぜでしょうか?これは文化の違いで、知っている人は知っているかもしれませんが、日本人が玄関で靴を脱ぐからなんです。

海外では玄関で靴を脱ぐ風習が無いので、内開きでも邪魔になりませんが、日本では靴があって内開きだと邪魔になってしまうからです。

他にも気候的に台風が多い日本では、風でゴミが入ってきにくいというのもありますし、防犯面でも日本は昔、玄関のカギは開けっ放しという家庭は一般的でした。

そんな環境もあってか、日本のドアは独自に外開きに進化していったのかもしれません。安全が前提にあった日本では、防犯よりも靴を脱いで家に上がる風習の方が重要だったのかもしれませんね。

ちなみに違う理由で、日本でも古くから内開きを採用している建物があるのをご存知でしょうか?それは「ホテル」や「オフィスビル」などです。

理由は、災害時に逃げる時に進行の妨げにならないようにするためだそうです。ドアの開き方ひとつとっても、色々な違いがありますね。

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中古マンションの購入するうえで、避けたいのが後からのトラブル。

ここでは無用なトラブルを避けるために気を付けたい3つの注意点についてお伝えします。

①瑕疵(かし)に対する取り決めをしっかり行うこと

まずは引き渡したあとの売主の保障をしっかり決めること。

瑕疵とは見えない欠陥のことで、給排水管の故障や、設備の初期不良が当てはまりますが、保証期間や、どこまで見てくれるのかなど、あらかじめしっかり話し合っておくことで、後からのトラブルを防ぐことが出来ます。

②近隣トラブルを避けるために、売主からしっかりヒアリング

マンション内のトラブルや事故などについては、売主は買主に対して告知する義務があります。

しかし、トラブルとまでいかないまでも、あまり住むにあたり好ましくない人が住んでいることもあります。

売主でかつそこに住んでいる方であれば、そういった情報も分かるはずなので、ぜひ色々聞いてみるようにしましょう。

③管理組合の財政調査をしっかりおこなうこと

管理組合の財政調査は、不動産会社にお願いするしかないのですが、財政状況が良くないマンションは、修繕積立金の値上がりや一時金徴収のリスクがあります。

なるべく財政状況が良好な中古マンションを探すようにしましょう。

ちなみに国土交通省が管理組合に対して実施したアンケートでは、約35%で修繕積立金が不足すると答えていて、約30%は足りるか足らないか分からないと答えています。

あとから後悔しないためにも、購入時にしっかり調査するようにしましょう。

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中古マンションの購入するうえで、避けたいのが後からのトラブル。

ここでは無用なトラブルを避けるために気を付けたい3つの注意点についてお伝えします。

①瑕疵(かし)に対する取り決めをしっかり行うこと

まずは引き渡したあとの売主の保障をしっかり決めること。

瑕疵とは見えない欠陥のことで、給排水管の故障や、設備の初期不良が当てはまりますが、保証期間や、どこまで見てくれるのかなど、あらかじめしっかり話し合っておくことで、後からのトラブルを防ぐことが出来ます。

②近隣トラブルを避けるために、売主からしっかりヒアリング

マンション内のトラブルや事故などについては、売主は買主に対して告知する義務があります。

しかし、トラブルとまでいかないまでも、あまり住むにあたり好ましくない人が住んでいることもあります。

売主でかつそこに住んでいる方であれば、そういった情報も分かるはずなので、ぜひ色々聞いてみるようにしましょう。

③管理組合の財政調査をしっかりおこなうこと

管理組合の財政調査は、不動産会社にお願いするしかないのですが、財政状況が良くないマンションは、修繕積立金の値上がりや一時金徴収のリスクがあります。

なるべく財政状況が良好な中古マンションを探すようにしましょう。

ちなみに国土交通省が管理組合に対して実施したアンケートでは、約35%で修繕積立金が不足すると答えていて、約30%は足りるか足らないか分からないと答えています。

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住宅ローンを選ぶときの基準に「金利」があります。

しかし、金利だけに着目しすぎて、他の気を付けた方がいいポイントを見落としている、なんてことはありませんか?

住宅ローンを選ぶときに、金利だけで選んでしまわないための3つの確認ポイントをお伝えします。

①保証料を合わせたときの実質金利は?

表面的な金利にとらわれ過ぎていて、保証料などの諸費用を合わせた実質金利で考えたときに、他の銀行の方が安かったということはよくあります。

銀行を比較するときは、実質金利を計算してジャッジするようにしましょう。

②固定期間が終わったあとの優遇幅は?

〇年固定といったタイプの住宅ローンで注意したいことです。

最初の固定期間は優遇金利の幅が大きく、最初の固定期間が終わった後は、優遇金利の幅が小さくなるという商品も多くあります。

長い目で見たときに、高い金利を払っているかもしれません。

③普段使いの利便性は?

色んな金融機関がありますが、実際に住宅ローンを借りた後の生活が不便ということもあります。

近くにATMがない、給与口座の振込先に指定できない、などなど。

手数料を考えたら、もったいないと感じることも多々あります。

金利を選ぶときは、見た目の金利だけでなく、総合的な判断をするようにしましょう。

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洋服や雑貨などの買い物で、誰もが「買ってから失敗した!」なんて経験はあるのではないでしょうか?もちろん、僕にもあります。それも一度や二度ではありません。

ただ不動産となると、「買ってから失敗した!」なんて状況は出来れば回避したいですよね。金額も大きいだけに、ライフプランに与える影響も大きくなります。

そこで今回は「買ってから失敗した!」という状況を回避するための5つのポイントについてお伝えしたいと思います。

1.柔軟な視点で立地を選ぶ

色んな方の相談を受ける中で、たまにお聞きするのが、「生まれた街だから」「友だちが多いから」「実家が近いから」という理由だけで立地を選ぶ方がいらっしゃいます。

しかし、その判断が合理的な判断でないことも多々あります。もう少し柔軟な視点をもってもいいかもしれません。

2.築年数の新しさに惑わされない

例えば新築を購入しても、将来の資産価値には関係がありません。

むしろ立地や物件選びを相当慎重に行わないと、資産価値の目減りが大きくなってしまい、生涯の住宅支出が大きくなってしまう可能性が高いです。

また立地や物件によっては築年数が経っていても資産価値を保っている物件も多く存在します。

3.外観や内装のオシャレさに惑わされない

内装がオシャレにリノベーションされた物件、素敵ですよね。

ただしマンションの価値はオシャレな内装ではなく、マンションそのものです。

いくらオシャレであっても買ってはいけない中古マンションだったということは多々あることです。

4.管理状態をしっかり調査する

後からじわじわとしわ寄せが来るのが、管理状態の悪い中古マンションを買ってしまったことによる、修繕積立金の大幅な値上げや一時金、管理機能の不全などです。

一般の消費者が調査するのは難しいところなので、不動産エージェントに依頼しましょう。ただし、誰でも出来るわけではないのと、嘘をつく人もいるので、心配でしたら私にお問い合わせください。

5.無理なく支払える予算を把握する

中古マンション購入におけるお金の失敗は、金額が大きいだけに影響も大きいです。

しかもリカバリーするのも容易ではありません。

ファイナンシャルプランナーにライフプランニングをしてもらって、無理なく支払える予算を把握しましょう。

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@houseclouver.nagoya ・
昨今、年金で2000万円が不足するという金融庁の公表に世間の関心が高まっています。
・
足りないことは、社会保険に詳しい人であれば周知の事実で、いまさら感があるのですが、関心を集めることはある意味、これからの人生100年時代を改めて考えるいい機会なのかもしれません。
・
そこで今回は、人生100年時代にあった家探しの概念をアップデートさせようというテーマでお伝えしていきます。
・
①住み替えがあるかもしれないと考える
・
人生100年時代に同じ場所に住み続ける可能性の方が低いと思いませんか?
・
これまで日本は一生そこに住むつもりで住宅を購入する方がおおいですが、人生100年時代では住み替えを意識した、リセールバリューの視点が必要です。
・
リセールバリューは買うときに売るときのことも考える価値観です。
・
流動性があり、資産性の高い住宅を購入することで、生涯の住宅支出を減らし、ひいては資産形成にも役立ちます。
・
②住宅ローンを支払い終えても資産になるわけではない
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これから人口減少と家余りが加速します。
・
昭和の時代のような経済が右肩上がりで、人口が増えていた時代は「不動産は資産」だったかもしれませんが、これからは違います。
・
どんな住宅を買うか、真剣に考えなければいけない時代です。
・
③ライフプランを作って、人生に戦略を
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経団連会長やトヨタの社長が終身雇用について言及したように、これから終身雇用は崩壊する可能性が非常に高いです。
・
これまではずっと会社にいれば給与も上がっていきましたが、これからはそんな時代ではありません。先行きの不透明感が増す時代です。
・
そんな時代は、リスクも踏まえてライフプランニングを設計しておくことが重要であり、その範囲内で住宅を購入していくことが重要です。
・
ここで選択を誤ってしまうと、住宅ローンの奴隷になってしまうだけでなく、あなたの人生から「自由」を奪ってしまいます。
・
④不動産業者は「物件紹介屋」ではなく「コンサルタント」
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多くの不動産業者が今でも、物件をつかって一生懸命集客しています。「非公開物件」なんて文言もありますが、基本ネット上ですべて公開されています。
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それに物件探しは、単純作業でもあるので、人ではなくロボットがやる時代です。
・
人生100年時代を生き抜くためには、あなたの暮らしの豊かさを叶えるためのコンサルティングが必要なのではないでしょうか。
・
あなたの利益を第一に考えてくれて、なおかつ100年時代にふさわしい家探しのコンサルティングをしてくれる、そんな不動産エージェントこそ、これから求められる形であり、あなたが探すべきものです。
・
人生100年時代について、ネガティブなイメージが先行していますが、概念や価値観をアップデートして、時代にあった生き方が出来れば豊かになれると思います。
・
令和になってちょうどいい機会だと思います。あなたの家探しについても、改めて考え直してみて下さい。
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昨今は、大規模なタワーマンションが人気を集めていますが、小規模なマンションにはタワーマンションにはない良さがあります。
・
そこで今回は、小規模マンションのメリット・デメリットについてまとめてみました。
・
メリット①:住人同士の距離が近い
・
住人が少ないのと、投資用として購入する方が少なく、住民同士も顔見知りで、何かがあったときに安心感があります。
・
逆に住人の距離感が近いのを煩わしく感じる方にはデメリットになるかもしれません。
・
メリット②:外に出るのが楽
・
朝の通勤時間であっても、階段で降りていける階数のことが多いので、特に気になりません。
・
大規模マンションの朝のエレベーター渋滞は憂鬱になります。
・
あと災害時でも階段で部屋に戻れるので、安心です。地上40階の部屋でエレベーターが止まったら惨劇です。
・
メリット③:無駄な設備がない
・
大規模マンションのような、ホテル並みのエントランスや共用設備がないため、管理費が安くすみます。
・
デメリット①:修繕費用が高くなりやすい
・
修繕費用そのものというよりも、一人当たりの負担額がスケールメリットが効かないため、高くなりがちです。
・
デメリット②:滞納者が出たときの影響が大きい
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滞納者や所有者不明の状態になってしまって、滞納がでると、部屋数が少ないだけに、他の部屋への影響が大きくなります。
・
私が知っている名古屋の有名なタワーマンションでは、ほぼ一部屋が原因の滞納金が1000万円以上あります。
・
利息もついているとのことでしたが、こんな部屋が出たら影響は大きそうです。
・
デメリット③:景観が変わる可能性も
・
小規模であるため、周辺にマンションやビルが出来たときの影響が大きくあります。
・
目の前にマンションができて、日当たりが全体的に悪くなることもあり得ます。
・
このように小規模マンションには小規模なりのメリット・デメリットがあるので、特に管理状態やどんな人が住んでいるかはよく確認するようにしましょう。
・
より詳しく家探しについて知りたい方は、プロフィール欄のリンクを見てね。
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よく営業をしている中で聞かれるのがこの質問。
・
「このマンションはあとどれくらい大丈夫ですか?」
・
特に中古マンションで築年数が古い場合、30年後にはプラス築30年なので不安になるかもしれません。
・
しかし、明確に築何年が限界というような目安はなく、さまざまな要因によって変わってきます。
・
そこで今日は、中古マンションの寿命に特に大きな影響を与える3つのポイントをお伝えします。
・
①コンクリートの質
・
いろんな研究によれば、コンクリートはきちんとメンテナンスをすれば100年以上、もつと言われています。
・
そしてコンクリートの質を見極めるためには、「水とセメントの割合」と「かぶり厚」を知ることで判別できます。
・
両方とも、設計図書を見ることで分かります。
・
内容をここで書くと収まらなくなってしまうので、詳しくは「HOUSECLOUVER」のページの記事をご覧ください。
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・
②修繕(管理)状況
・
コンクリートの質がいくらよくても、修繕状況が悪ければ、マンションは長持ちしません。
・
むしろ劣化が早くなり、寿命は短くなります。つまり耐久性が著しく落ちてしまいます。
・
2011年の東日本大震災でも、旧耐震のマンションよりも、新耐震基準のマンションの方が、「中破」と「大破」の合計が多かったという結果が出ています。
・
これは新耐震基準のマンションであっても、修繕が適切になされず、コンクリートが劣化し、その亀裂から雨水がしみ込んで、中の鉄筋も劣化したことが主な理由です。
・
マンションは管理を見て買えとはよく言ったものです。
・
③立地や環境
・
意外かもしれませんが、マンションの建っている立地によっても寿命は変わってきまます。
・
周りに建物が少なく、日当たりや風当たりが強いマンションは劣化が進みやすいと言われています。
・
特に海の近くでは、浜風により塩害が深刻なダメージを与えます。しっかり外壁に塩害対策をしているかどうかを確認するようにしましょう。
・
こうやって考えると、湾岸エリアのタワーマンションは結構耐久性としては不利な立地と言えますね。
・
築年数が古いマンションは、特にこの辺りは気になると思いますので、見極めが出来る仲介業者に依頼するようにしてください。
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どこに依頼すればいいか分からない場合は、プロフィール欄のリンクをクリックしてください。
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「HOUSECLOUVER」のサービスで全国の頼りになるエージェントをご紹介させていただきます。
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賃貸の方が気楽でいいという意見をよく聞きます。もちろんそれが間違いではないですが、本当にそうなのでしょうか?
・
賃貸には賃貸のメリットがありますが、ここではデメリットについてお伝えします。
・
①老後も支払いが続く
・
よく家と賃貸を「アリとキリギリス」に例えるのですが、持ち家の方が現役時代は賃貸よりも多くの住宅支出を払います。
・
しかしローンを支払った後は、いつか逆転します。
・
もちろんリフォームなど諸々考えれば、どっちが高い安いは一概にはいえませんが、年金が減る中で一生賃料が発生するのも、気が重くなります。
・
②老後は借りにくくなる
・
将来的にどうなるか分かりませんが、現時点では高齢者は家を借りにくいです。
・
理由は収入が少なく、遅延のリスクがあるから。
・
そして孤独死のリスクがあるから。
・
老後に不安を感じて家を探しだす50代の方も多くいらっしゃいます。
・
③セーフティネットがない
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賃貸には一切セーフティーネットはありませんが、持ち家には多く用意されています。
・
団体信用生命保険や減免制度、住宅ローンのリスケなど、賃貸にはないメリットです。
・
④お金がなくて引っ越そうという時は、そもそも借りにくい状況
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良く賃貸はには、状況に応じて引っ越せる。
・
収入が減れば、狭いところに引っ越せばいいなどと聞きますが、そもそもそういう状況のときって賃貸の審査も通りにくくなっていることが多いです。
・
⑤賃料は大家さんの収入にしかならない
・
資本主義社会は、資産をもっている人がより豊かになり、資産を持たない人はより貧しくなる仕組みです。
・
あなたが毎月支払っている賃料は知らないだれかの財布を潤わせているだけです。
・
ただし、一点お伝えしておきたいのは、家は何でも資産になるわけではありません。
・
特に少子高齢化や家余りが加速する日本において、買っても負債にしかならいに「負」動産が増えてきます。
・
買ってもいい家はあなたが思っている以上に少ないのです。
・
本当に持ち家を買って暮らしを豊かにしたいのであれば、どんな家を買うかということを真剣に考えなければいけません。
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不動産情報サイトなどを見ていると、ふと相場と比べて安いなと感じる物件を見かけることがあります。
・
通常の不動産市場では、売主は少しでも高く売りたいと考えるため、あきらかに相場よりも安い物件がでることは考えにくいのですが、そういう物件を見つけたときに、そのまま安いからと飛びつく前に考えたいポイントがあるので、それについてまとめました。
・
①事故物件でないかどうか
・
事故物件とは、その物件で人が亡くなっていたり、事故があったりした物件です。
・
広告には「告知事項あり」と書いてあるので、そうやって書いてあるときは、何かしらのネガティブな要素があります。
・
また孤独死については、判断が分かれるところで、「告知事項あり」と書いていない物件も多くあります。
・
少しでも気になったら何かネガティブなことがないか確認するようにしましょう。
・
②リフォーム費用がかかるのではないか
・
特にネガティブな要素がなければ、次に考えたいのが部屋の中の様子です。
・
水回りも含めたフルリフォームが必要になるほど傷んでいるような状態だと、割安で売りに出されていることがあります。
・
特に広告などで、「空き室」となっているにも関わらず、写真がない物件はその可能性が高いです。
・
③将来の資産価値はどうか
・
将来の資産価値が価格に反映されていることは、上昇すると考えられているときは高めの価格設定で売りに出されることはあっても、下落すると考えられていても、低めの価格設定で売りに出されていることは少ないです。
・
ただし、借地権付きや調整区域、居住誘導区域外の物件は、建物の築年数の割には安く感じる価格で売りに出されていることがあります。
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基本的に、不動産市場では売主は少しでも高く売りたいと考えますので、他と比べて安いなと感じる物件を見つけた場合は、何かネガティブなことがないか考えてみるようにしましょう。
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数多くの方の住宅購入をお手伝いしていきていますが、すべての方が上手くいくわけではなく、中には「この人、買えないな」と思う残念な方も一定数います。
・
今日はそんな方の特徴について、お伝えしていきます。
・
①予算と希望が釣り合っていない
・
予算はあまりないにも関わらず、希望があまりにも予算オーバーで、無い物件を探してしまっている人。たまにお見かけします。
・
不動産市場には、しかるべき相場があります。相場を知らないだけならいいのですが、無いと分かっていても探し続ける方もいます。
・
②希望条件が多すぎる、細かすぎる
・
住宅に希望条件を持つことは当たり前のことですし、間違ってはいません。しかし、中にはあまりにも細かい条件を付ける方がいます。
・
自分にとっての100%はなかなか見つかることはありません。自分にとって譲れる条件と譲れない条件を、あらかじめ決めておくようにしましょう。
・
③購入期限がはっきりしない
・
いついつまでに買いたいという期限もなく、ただただ物件を見続けている方もいます。人は選択肢がいいと考えますが、あまりにも選択肢が多くなりすぎると選ぶことが出来なると行動経済学で証明されています。
・
家を探すのであれば、ある程度期限を決めて購入した方が上手くいきます。
・
ダラダラ探すということは、どんどん自分の条件も厳しくなっていくということになるので、本当に見つかりにくくなります。
・
弊社にお問い合わせいただいた方でも、5年経ってもまだ探している方もいました。
・
「他人のふり見て我がふりを直せ」ではないですが、こういう風にならないように気を付けることが重要だと思います。
・
無理に購入する必要はないと思いますが、探している時間がいたずらに長いのも考えものだと思います。
・
あなたはこんな状態になっていませんか?
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近年人気の高いタワーマンションも含めた大規模マンションのメリット・デメリットをまとめました。
・
メリット①:管理費、修繕積立金のスケールメリット
・
戸数が多いので、一戸当たりの負担するコストが安くなる傾向があります。
・
ただしタワーマンションなど一定の規模を超えると、コストがまた上がり始めるというデータもありますので、規模によるとも言えるでしょう。
・
メリット②:豪華な共用設備を持つことができる
・
ラウンジやスポーツジムなど、通常の規模のマンションでは持ちえなかった共有設備を備えたマンションも多くあります。
・
しかし、利用しない人にとっても等しく負担する必要があるので、利用しない人にしてみたら無用の長物かもしれません。
・
デメリット①:外に出るまで時間がかかる
・
人数が多いので、エレベーターの数が足りずに、出勤時間などは渋滞することも。
・
災害時のときにエレベーターが止まったときも大変です。
・
デメリット②:住人同士の関係が希薄
・
投資用として買われていることもあり、賃貸人も多く、また全体的に人が多いので、住人同士の関係は希薄になります。
・
人と関わるのが面倒という人にむしろ好都合かもしれません。
・
デメリット③:合意形成がしにくい
・
管理組合で何かを決めるとき、人数が多いので、合意形成がしにくい傾向があります。
・
とくに投資用として所有している人と、実際に住んでいる人の利益はあまり一致しないので、余計に合意形成がしにくくなります。
・
デメリット④:売り出し時に他の部屋と競争になりやすい
・
戸数が多いマンションでは、つねに売り出しの物件が出ていたりします。
・
そうすると自然と売る時は、競争相手が増えることになります。
・
人気のなくなったマンション、古くなったマンションでは苦戦を強いられると思われます。
・
いかがでしょうか。
・
人気の高いタワーマンションですが、その分デメリットも存在します。
・
メリットデメリットを合わせて理解した上で、ご自身にあった判断をしてください。
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