宮田明典

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@houseclouver.nagoya ・
実際に家を買う前に、やっておきたい下調べについて
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何となく住宅ばかりに目が行きがちな家探しですが、出来れば事前に下調べしておきたいこともあります。
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あとから「こんなはずじゃなかった」とならないために。
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①昼間だけでなく夜の雰囲気も見てみる
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物件を内覧するときは昼間ですが、実際済むとなると夜の雰囲気を把握しておくことが大切です。
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昼間は賑やかでも夜は人気がなかったり、夜になると雰囲気がかわる街は良くあります。
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②駅から歩いてみる
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駅徒歩〇分というのは、あくまで定量的な目安なので、自身でどれくらいか歩いておくことも大切です。
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またその時は出来れば一人の方が時間の感覚が普段に近いのではないでしょうか。
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その他時間帯を変えてみてもいいと思います。
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③コンビニのごみ箱をチェック
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コンビニのごみ箱を見ると、そのエリアの人の質がそれなりに分かります。
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家庭のごみがコンビニのごみ箱に溢れているような場所は、注意深く観察してみましょう。
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家を買えば、ずっとその場所にすむことになるので、その場所がどんな場所なのか。
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時間や曜日を変えて、色んな視点から見てみましょう。
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もちろん住宅購入は時間が勝負のところもあるので、よほど気になるところがあれば、下見を内覧前に済ませておいてもいいかもしれません。
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#中古戸建 
#新築一戸建て
@houseclouver.nagoya ・
10年後に価値のない立地の特徴を考えてみました。
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これから人口減少社会は容赦なく日本を襲います。
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そんな中、資産価値が残る立地とそうでない立地の特徴を理解しておきましょう。
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①供給過多
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あきらかな作り過ぎなエリア。
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タワーマンションに新築戸建て。
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作りやすいからか、たくさん供給されていますが、作り過ぎた物件は人口減少社会では間違いなくマイナスになります。
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②需要が減退
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人口減少社会では家もあまり、人気エリアでもそれなりに物件が出てくるようになるので、わざわざ需要がないエリアに移り住むことは減ります。
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将来にわたって需要が維持できるかどうかは大きなポイントになります。
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また駅から遠い立地も価値がなくなると予想されます。
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③自治体の破綻
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いくら駅から近くて立派な物件でも、自治体が破綻してしまえば意味がありません。
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すでに破綻した夕張市では、税金が高騰し、どんどん人が流出していくという負のスパイラルに陥っています。
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人口減少社会では確実に税収が減っていくので、自治体として存続できないところも多く出てくると予想されています。
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これらの3つのポイントは、考え方になりますが、探すときに常に意識するだけでもずいぶん変わってくるのではないでしょうか。
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資産価値のない不動産ほどたちが悪いものはありません。
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間違えてもこれらの条件に当てはまるような物件は買わないようにしてくださいね。
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狭小地の戸建を買うときに知っておきたい3つのリスク
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昨今、都心部ではマンション価格が高騰し、一戸建ての流通量が増えているそうです。
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そんな中でもひときわ存在感があるのが、狭小地の一戸建てです。
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立地もよく、比較的価格的にも抑えられていることから人気がありますが、リスクもあります。
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今日はそんなリスクについてお伝えします。
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①建物のバランスが悪い
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狭小地の戸建は1階に駐車場スペースをとるため、建物が欠けている物件が多くみられます。
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これは建物のバランスが悪く、いくら耐震基準に計算上は適合していたとしても、実際に震災の際はどうなるのか不安を感じます。
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②メンテナンス性
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狭小地の戸建てを見ていると、隣の家との間にほとんど隙間がない物件が多いです。
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日光や雨風にさらされないので劣化しにくいとは思いますが、それでも20年、30年と経ったときに本当に大丈夫でしょうか?
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もしパッキンが切れてしまったり、壁に地震などで亀裂がはいって雨漏りした時に、どうやって補修するんだろうと心配になります。
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③将来の資産価値
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不動産業界で、利用価値の低い狭小地は資産価値がないと考えられています。
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住宅ローンも40㎡をきる土地だと利用できない金融機関がほとんどです。
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実際に業者と話しているときに、狭小地一戸建ての話になることがあり、ほとんどの業者の見解はこうです。
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「新築の時はいいけで、中古だと売れないよね」
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メリットばかりに目が行きやすい狭小地戸建てですが、デメリットも存在します。メリット・デメリットをよく理解したうえで、購入しましょう。
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「マンションは管理を見て買え」
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これはマンションを取引きするときの有名な格言です。
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マンションは立地以外の要素では、管理状態によってその資産価値が決まります。
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これを読むことで、買ってはいけない中古マンションの見極め方と、良い中古マンションはどんなものかが分かるようになります。
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①清掃などは適切に行き届いているか
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清掃がしっかり行き届いていないマンションは、そもそも管理組合が機能していません。
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また住人達も、そういった現状にも無頓着な状態です。
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清掃が行き届いていないマンションはそれだけで対象から外してもいいくらいです。
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逆に清掃は当然のこととして、植栽などにも手が行き届いているマンションは管理に対しする意識が高いと捉えることができます。
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②ゴミや自転車置場は整然とされているか
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ゴミ置き場や自転車置場は共用部分です。
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そんなところが雑然としていたり、ルールを守らない人がいたりするマンションは、共同生活におけるルール順守が行き届いていません。
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住人の意識が低いマンションといえます。
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比較的トラブルの多い中古マンションに見られる傾向です。
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なるべく避けるようにしましょう。
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③管理組合の資産状況は健全か
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見えにくい部分ではありますが、管理組合の財政状況の健全性はいいマンションの見極めには欠かせない視点です。
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実際に色んな物件を調査をするなかで、かなりの割合であまり財政状況が健全でない物件があります。
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税制状況を判断するには、管理会社から取り寄せることできる資料が必要になります。
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この書類には、今の積立金の総額や、これまでの修繕履歴、これからの計画など、さまざまな情報が詰まっています。
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ただし、見方を知らない人が見ても理解が出来ないのではないでしょうか。
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プロの中でもよくわかってない人は多くいます。
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また実際にプロはこの書類を契約直前まで見せたがりません。
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不動産屋としては、今目の前の中古マンションを買って欲しいばかりなので、都合の悪いこともたくさんの載っている書類は渡したくはないのです。
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だからこそ、自分の代わりに業者と折衝し、資料を読み解いてくれるプロの視点が欠かせません。
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良質な中古マンションを見つけて、買ってはいけないマンションを買わないためには、あなたが正しい知識を身につけておくことと、実行をサポートしてくれるエージェントの存在が欠かせません。
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住宅ローンの変動金利のトリビアをまとめてみました。
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あなたはいくつ知っていますか?
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①実は9年間、金利が変わっていない
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途中でマイナス金利があったりしましたが、実は変動金利はその間も含めて9年間かわっていません。
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なぜなら銀行がこれ以上下げるとやっていけない水準まですでに下がっているからです。
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変動金利はこれから下がることは、ありません。
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あとは上がるだけです。
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②固定金利の方が先に上がる
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よく最初は変動金利にしておいて金利が上がったら固定金利に変えましょう、とういうようなセールストークをする人を見かけますが、信じてはダメです。
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金利の仕組みからいって、先に動くのは固定金利です。
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変動金利が上がり始めたときは、時すでに遅し。
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③金利情勢によっては元本が減っていないことも
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変動金利は実は複雑な仕組みをした商品で、その仕組みをしっかり理解して借りている人は少ないのです。
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その仕組みを理解すると、この金利情勢によっては全く元本が減っていないということも理解できるのではないでしょうか。
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見た目の安さから、勧めやすく、また選ばれやすい変動金利ですが、リスクも高い商品です。
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その仕組みをしっかり理解して借りるようにしましょう。
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フラット35は、勤務形態や自営業者など、比較的かりやすい住宅ローンなので、利用を検討する方も多いと思います。
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ただ、人に対しては審査基準は緩いですが、物件に対して厳しいのがフラット35です。
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そこでここでは、フラット35の利用を検討するときに気を付けたいポイントについて説明します。
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①新耐震基準の建物であること
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新耐震基準とは1981年6月以降に、建築された建物です。
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確認資料は、確認済証で1981年6月以降ということが証明できればいいのですが、無い時は登記簿謄本で1983年4月以降の完成を確認します。
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古い物件には気を付けましょう。
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②旧耐震の場合は、独自の審査基準に
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新耐震基準の物件でなければ必ずしも利用できないわけではありません。
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その際は建築基準法の耐震基準でなく、フラット35独自の審査基準になります。
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どうしても気に入った物件が旧耐震だった場合は、個別に審査してもらいましょう。
・
③マンションの場合、長期修繕計画が必要
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中古マンションの購入で一番よく引っかかるのが、この長期修繕計画の有無です。
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すべてのマンションにそろっているわけではなく、半数くらいは無いのではないでしょうか。
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フラット35の利用を検討するときは、問い合わせ時に、長期修繕計画の有無を確認した方が無難です。
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買手の仲介になれた業者であれば、この辺は基本中の基本ですので、買手の仲介になれた不動産業者を探しましょう。
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中古住宅を見ていると「居住中」となっている物件があります。
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これは文字通り、所有者の方が住んでいる状態です。
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気になる物件があって、見てみたいなとなったときに「居住中」だと人が住んでいるので何となく遠慮してしまう方が多いです。
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たしかに空き室のようにゆっくり時間をかけてみることはできないかもしれません。
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しかし「居住中」にはメリットもあります。
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ここでは「居住中」物件のときに、ぜひ実践してもらいたい3つのことをお伝えします。
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①色々質問する
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売主さんは、やはりそこに住んでいるだけあって、物件担当の知識とはまた質や量がちがいます。
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例えば、マンションに住んでいる住人の話や、どこのスーパーに買い物行っているとか、聞けば深い情報を教えてくれます。
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しかも直接聞けるので、仲介業者を間に挟んで聞くよりも、質が違います。
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②生活の雰囲気をみる
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空き家だと、家具がないので、生活のイメージが湧きにくいです。
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しかし、住んでいる状態であれば、家具を置いてある状態が見れるので、自分の持っている家具と比べて入りそうか、合いそうかなどイメージをすることができます。
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③売主さんとコミュニケーションをとる
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不動産の取引というのは、人と人との取引になります。
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人には感情も情もあるので、ある程度コミュニケーションが取れると情も少しは入ります。
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例えば購入するときに、全く会わない状態で値段交渉するのと、会った状態で値段交渉するのとでは、実は結果が違ってくることがあります。
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本当に欲しいアピールをすれば、売主さんも内覧に来た人のことを思い浮かべてくれます。
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より良い取引をするためにも、コミュニケーションは取っておいて損はありません。
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このように「居住中」の物件でしか得られないメリットもたくさんあります。
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「居住中」だからと遠慮せずに、どんどん内覧していきましょう。
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住宅を購入するうえで、不動産仲介業者はぜひ味方にしておきたいところ。
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そんな不動産仲介業者に言ってはいけないセリフを集めてみました。
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①「他の人に取られたらしょうがないよね」
・ 
ニュアンスや状況にもよるのですが、物件を気に入っていながら、行動が遅い人。それを自覚しつつ言ってしまいがちなセリフ。
・
不動産仲介業者は、気にいってもらえた物件を他の誰かに取られないように、神経をすり減らしながら、物事を進めていきます。
・
そんな時にこうやって言われると、萎えてしまいます。
・
②「とりあえず、これくらいは安くなるよね?」
・
何かにつけて明らかに無理な価格交渉を仕掛ける方。
・
あまりにも無謀すぎて、業者間で握りつぶされてしまうことも。
・
とにかく安ければいいというスタンスの人に対して、不動産仲介業者は本気で動いてくれません。
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もちろん交渉は全然いいことなのですが、度を過ぎた交渉のことですね。
・
③「仲介手数料、安くならないの?」
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不動産仲介業者は、売上は基本的に仲介手数料しかありません。
・
手数料ビジネスではあるものの、事務所や人件費、広告費など、経費はそれなりにかかってます。
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そんな不動産仲介業者に対して、仲介手数料の値引き交渉はしない方がいいです。
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大手なんかは、まずNGのところが多いです。
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仲介業者も人の子です。
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しっかりとした仕事をしてもらうためにも、この辺のことは最低限おさえておきましょう。
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住宅ローンを金利以外で選ぶときに、ぜひ着目してほしいポイントについてお伝えします。
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内容によっては金利よりも優先してもいいものもあり、色んな角度から住宅ローンを検討してみるといいのではないでしょうか
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①団体信用生命保険
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団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りた人に万が一のことがあったときに、保険で住宅ローンの残債を補てんする保険です。
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従来の死亡や高度障害の時だけでなく、最近はがんと診断されたら適用されるものもあります。
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そしてデュエットというのは、夫婦で住宅ローンを借りて、もし片方に万が一のことがあったときに、もう片方の債務も保険でほてんされるというものです。
・
夫婦で住宅ローンを借りたときは、それぞれが借りた分までしか保険は適用されません。
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すべての金融機関で取り扱いがあるわけではないので、補償面で住宅ローンを選ぶのも一つかもしれません。
・
②利便性
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当然ですが、住宅ローンは毎月返していくものなので、金融機関は給与振り込みに指定できたり、近所にATMがあったりするところがいいです。
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いくら金利が安くても、毎月資金移動に手数料がかかったり、返済忘れなんてことにもなりかねません。
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その金融機関で本当に利便性がいいのかどうかを考えておく必要があります。
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③特典
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住宅ローンには金融機関独自の特典が用意されています。
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例えば、とあるメガバンクではコンビニなどでの引落手数料が無料になったり、流通系のものだと、系列のショッピングセンターやスーパーなどでの買い物が、毎日5%offになるなど、金利以上にメリットを受けられる内容のものなどがあります。
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色んな視点で住宅ローンを探すことによって、金利よりもあなたにピッタリの商品が見つかるかもしれません。
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あなたも是非色んな視点で探してみてください。
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立地適正化計画をご存知でしょうか?
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人口減少社会に備えて、国が主導する街づくりの一環で、効率的な自治体運営を目指す目的で作られました。
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始まって5年ほど経ちますが、すでに半分以上の自治体が計画に取り組み、その内容を公表しています。
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田舎だけななく都市圏でも公表されていて、7大都市でも東京以外は取り組んでいます。
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名古屋市でも公表されていますが、恐ろしいのは、どこにも当てはまらない区域にも、今も住宅やマンションがあること。
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そして、その事実を公にせずに、どれにも当てはまらないエリアに新築をする不動産会社。
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どれにも当てはまらないエリアの物件は将来的に無価値になる可能性もあります。
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知らないと大損する立地適正化計画
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住宅ローンで銀行が審査の時に重視する項目トップ3を、国土交通省のデータから紹介します。
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①完済時年齢
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いくら79歳まで借りられるからといって、老後まで支払いが続くような組み方は考えもの
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個人的な感想として、公務員など年金が厚い職種は比較的審査が緩い気がします。
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②健康状態
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団体信用生命保険の加入を必須にしている銀行の方が多く、健康でなければ働いて住宅ローンを返していくことができません。
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③借入時年齢
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借り入れる時の年齢は若ければ若いほど有利なことが多いです。
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銀行によっては団信の保険料が安くなるところもあります。
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ちなみに多くの人が気にしそうな年収は5位。勤続年数は7位。
・
実際は年収よりも、いつ購入するのか、ということが重視されています。
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他にも色々な項目がありますが、あくまで平均です。
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金融機関によって重視するポイントは変わるので、あなたの状況にあった金融機関を選ぶようにしましょう。
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木造の一戸建てを検討するときに気をつけたいポイントをまとめました。
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①地盤
・
マンションと違い、地盤の影響を受けやすいのが一戸建てです。
・
災害リスクの高い立地や、軟弱地盤などを見極めましょう。
・
住宅購入は最大の防災対策です。
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②耐震性
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1981年6月に建築基準法改正により、耐震基準が変わっていますが、実は木造の戸建は、2000年6月にもう一度改正されています。
・
現行の耐震基準に沿っているか、個別に確認するようにしましょう
・
③断熱性能
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中古戸建の場合、断熱材が劣化していたり、そもそもないこともあります。
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もしリフォームやリノベーションをするのであれば、断熱性能を向上も検討してみてください。
・
住みやすさや光熱費が全然違います。
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